임대차

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법률사무소 현답

임대차

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임대차는 주택임대차와 상가임대차로 나누어 볼 수 있으며 어떤 형태의 임대차냐에 따라 대응 수단과 방법이 달라집니다. 따라서 상황에 따른 쟁점을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

조정절차

주택임대차

주택임대차보호법은 주거용 건물을 적용대상으로 하며 △대항력 부여 △존속기간의 보장△우선변제권의 인정 등 임차인 보호를 위한 규정을 두고 있습니다. 주택 임대차 존속기간은 최저 2년이므로 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 임차인이 원하는 한 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

  • 부동산 보증금소송
    임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

    임대인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임차인은 임대차계약 사실, 임대차의 종료됨에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 내용증명우편을 발송하여 보증금의 반환을 독촉합니다.

    그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 민사조정, 지급명령 등의 재판 외의 민사분쟁 해결 제도나 보증금반환청구소송을 제기하는 등 법적 절차를 취할 수밖에 없습니다.
  • 주택임대차 분쟁 유형
    ▸ 보증금 반환 소송
    ▸ 손해배상 청구
    ▸ 임대료 연체로 인한 지연 손해금
    ▸ 위약금 청구
    ▸ 원상회복의무 불이행
    ▸ 수선의무 불이행
    ▸ 원상회복 또는 수선의무 불이행으로 인한 계약해지 및 손해배상
상가건물 임대차

임차인은 상가건물을 사용하고 수익을 내는 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며 차임을 두 번에 걸쳐 연체하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대차기간이 만료되고도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차보증금반환채권에 대한 집행권원과 집행문을 부여받아 강제경매를 신청하고 보증금을 회수할 수 있습니다. 소액보증금의 경우 상가건물가액의 3분의 1을 초과하지 않는 범위에서 일정액에 대해 다른 담보물권에 우선하여 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

  • 경업금지 위반
    상법에서는 다음과 같이 영업양도인의 경업금지를 규정하고 있습니다.
    영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다. 양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위 내에서 그 효력이 있습니다.

    만약 양도인이 경업금지의무를 위반하여 동종영업을 한 경우 경업금지가처분신청, 영업중지·영업폐지 청구와 재산상 피해에 대한 보상을 청구하는 손해배상청구, 정신적 피해에 대한 보상을 요구할 수 있습니다.

    특히 양수인이 양도인에게 권리금을 지급하고 영업을 양도받았을 때 권리금 또한 법적인 특성 상 영업양도의 대가로 구분되어지기 때문에 권리금을 받고 영업권을 판 양도인은 양수인의 권리를 보호하고 이를 위반하지 않아야 하는 의무를 지게 됩니다. 따라서 권리금반환청구 소송을 제기할 수 있습니다.
  • 상가건물임대차보호법
    상가건물 임대차보호법에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다. 상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법입니다. 따라서 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.
  • 상가건물임대차보호법 적용대상
    ▸ 사업자등록 대상 상가건물
    상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법 규정이 민법보다 우선적으로 적용되며 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.
    ▸ 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차
    ▸ 상가건물에 대한 미등기 전세 : 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.
  • 상가건물임대차계약
    ▸계약 전 확인 사항 : 상가건물의 용도, 부동산등기부, 등록 사항 등
    ▸임대차 계약 당사자
       - 상가건물의 임대인 : 해당 건물 소유자가 임대인이 되는 것이 보통이나 그 건물에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가지고 있는 사람도
        임대인이 될 수 있습니다.
       - 상가건물 임대차보호법상 임차인 : 상가건물 임대차보호법 보호대상이 되는 임차인은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임차한 임차인이므로,
        사업자등록을 할 수 있는 자연인은 물론, 법인도 임차인이 될 수 있습니다.
    ▸개업공인중개사
    상가건물의 임대차계약을 체결하려는 당사자는 시장·군수·구청장에게 등록된 중개사무소에서 계약을 체결해야 합니다. 임대차 계약 당사자는 보증보험 또는 공제에 가입한 개업공인중개사의 중개를 받는 것이 안전합니다. 개업공인중개사는 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해가 발생한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이를 위해 보증보험이나 공제에 가입해야 하기 때문입니다.

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